Рынок ипотеки получит новый импульс для развития - март 2010 г.

Бродская Е.

Рынок ипотеки получит новый импульс для развития. При АИЖК создана страховая компания, которая будет частично страховать банковские риски. Подробностями о деятельности СК АИЖК поделился с «БО» президент компании Леонид Векшин.

– Леонид Феликсович, какими видами страхования будет заниматься СК АИЖК?

– Наша компания будет заниматься только ипотечным страхованием – страхованием ответственности заемщика по ипотечному кредиту и страхованием предпринимательских рисков кредитора по ипотечному кредиту. СК АИЖК в первую очередь будет предлагать услугу по перестрахованию, опираясь на партнеров АИЖК первичных страховщиков, работающих непосредственно с ипотечными заемщиками по страхованию титула, имущества и личному страхованию.

– Как вы оцениваете финансовую устойчивость СК АИЖК?

– Моно-профильный, связанный только с ипотечным страхованием характер деятельности позволит нам исключить влияние иных рисков на наши финансовые результаты и не допустить «субсидирования» страховых выплат по иным видам страхования за счет резервов по ипотечной страховке. Кроме того, закрепленный программой АИЖК по развитию ипотечного страхования коэффициент «риск к капиталу» на уровне 10 к 1 в четыре-пять раз выше, чем действующие сейчас нормативы для иных видов страхования. Поэтому кредиторы и инвесторы в ипотечные ценные бумаги могут быть уверены, что СК АИЖК будет способна выполнять свои обязательства. Кроме того, АИЖК, материнская компания, дает финансовую гарантию по деятельности своей дочерней компании и в случае возникновения кризисных явлений предоставит необходимую финансовую помощь.

– Появление СК АИЖК связано с кризисом? Ведь именно во время кризиса произошли предусмотренные страховые случаи: доходы многих заемщиков сократились и параллельно упали цены на недвижимость.

– Не совсем. Кризис, конечно, дал дополнительный стимул для появления компании. Но вообще ипотечное страхование как механизм, который помогает заемщикам и защищает кредиторов, обсуждается с 2002 года. Как показывает опыт других стран, которые параллельно развивали ипотечное кредитование и страхование ипотеки, такой механизм позволяет всей системе, и заемщикам, и кредиторам сохранять в кризис большую устойчивость

– В чем выигрыш для заемщика?

– За счет снижения первоначально го взноса до 10% кредит становится более доступным. Второй фактор – снимается риск, что и после продажи предмета залога заемщик останется должен банку. Во взаимных отношениях кредитор-заемщик страховая компания выступает на стороне заемщика. Если дело доходит до реализации заложенного жилья, страховщик заинтересован в том, чтобы недвижимость продавалась по максимально возможной цене. Чем выше продажная цена недвижимости, тем меньше убыток для кредитора, соответственно, страховщику придется меньше выплачивать по страховке.

Даже если цены на недвижимость не упадут, накопившиеся по просроченному кредиту проценты, пени, штрафы могут настолько увеличить долг заемщика, что на его погашение не хватит средств, вырученных от продажи залога. Ипотечное страхование покрывает и такой долг, освобождая кредитора от хлопот по взысканию фактически безнадежного остатка долга.

И третий фактор – страховая компания будет стимулировать банк искать возможность содействовать восстановлению платежеспособности заемщика. Кстати, в части реструктуризации мы будем плотно обмениваться данными с АРИЖК.

– Какие стимулы будут у банка, что бы идти на реструктуризацию?

– В условия взаимодействия между банком и страховой компанией будет включен пункт о том, что банк, прежде чем запускать жесткие процедуры обращения взыскания, обязан предложить заемщику варианты реструктуризации либо по собственной программе, либо по программам АРИЖК. Ипотечное страхование призвано избавить кредитора и заемщика от жесткого конфликта.

– Кто будет платить за страховку?

– Мы через наших партнеров будем предлагать два продукта. Оплатить страхование может заемщик. В этом случае он сможет купить квартиру, имея на руках первоначальный взнос в 10%, процентная ставка так-же снижается. Если заемщик не хочет страховаться, он будет платить банку более высокие проценты, за счет которых кредитор получит возможность страховать свои предпринимательские риски.

– Предложение от СК АИЖК распространяется только на вновь выданные кредиты?

– Банк может страховать ипотечные кредиты, которые находятся у него на балансе. Главное, чтобы кредитор и страховая компания согласовали условия отбора ипотечных кредитов, которые вошли в пул. Очень важно не допустить негативного отбора кредитов для страхования, анти-селекции. Высоко-рисковые кредиты нельзя страховать по тарифу, посчитанному на основании среднестатистических данных.

– Благодаря ипотечному страхованию банки смогут выдавать кредиты более широкому кругу заемщиков?

– Да, согласно опросу, проведенному АИЖК, снижение минимального уровня первоначального взноса с 30 до 10% от стоимости жилья увеличивает количество потенциальных заемщиков в четыре раза. В какие сроки это произойдет, будет зависеть от того, как быстро запустится программа, подключатся наши партнеры, выйдут на рынок другие независимые игроки. Чем раньше этот инструмент заработает, тем быстрее расширится круг потенциальных заемщиков. На этот год у нас в планах выдать более 12 тысяч страховых полисов.

– Есть мнение, что по новым условиям кредиты достанутся заемщикам категории subprime.

– Нет, кредит subprime – это кредит, выданный человеку, который не имеет достаточного уровня доходов. Банк по-прежнему должен будет проводить андеррайтинг, чтобы подтвердить наличие у потенциального заемщика стабильных доходов, достаточных для погашения кредита. Но у заемщика может не быть накоплений на оплату первоначального взноса либо он планирует направить их на ремонт квартиры и ее обустройство, на переезд. Сейчас молодые семьи вынуждены брать взаймы, чтобы внести первоначальный взнос и покрыть расходы, связанные с приобретением новой квартиры. Ипотечное страхование должно в первую очередь помочь молодым специалистам, у которых есть перспективы увеличения дохода, но нет первоначальных накоплений.

Из этого следует, что программа прежде всего рассчитана на заемщиков, которые приобретают жилье эконом-класса для проживания, а не для инвестиций. Кредитам, выданным на приобретение инвестиционных квартир, присущ больший риск, и это будет учитываться в рамках страхового андеррайтинга. У заемщика, проживающего в единственном жилье, гораздо больше стимулов погашать свой долг самостоятельно, a это влияет на установление тарифа.

– Можно ли будет застраховать валютный кредит?

– Мы сейчас ориентируемся на программу рефинансирования АИЖК, которая распространяется только на рублевые кредиты. В принципе я не исключаю, что в дальнейшем программа ипотечного страхования будет распространяться на валютные продукты. Но там есть дополнительный риск – изменение курса валюты, который необходимо закладывать в тарифную сетку. Пока валютный риск не оценивался. К тому же начиная с 2008 года доля валютных кредитов падает. В 2009 году 99% ипотечных кредитов было выдано в рублях.

– Что изменится в андеррайтинге заемщика и объекта недвижимости?

– От заемщика потребуется пример но тот же набор документов, что и сейчас. При этом страховщики будут тщательнее оценивать справедливую стоимость недвижимости, возможно, привлекая риэлтеров и более широкий круг оценщиков.

Все эти процедуры будут осуществлять те же самые страховые компании, которые предоставляют услуги по комплексному ипотечному страхованию. Мы будем строить свою работу через наших действующих партнеров, которые прошли аккредитацию в АИЖК. Правда, нам и нашим партнерам – страховым компаниям нужно будет согласовать процедуры андеррайтинга, процедуры передачи информации, отчетности. Круг наших партнеров расширяется. В то же время мы можем работать как перестраховщики и с теми, кто захочет использовать свою собственную документацию, если она нас устроит.

– Когда страховые компании смогут ознакомиться со стандартами по ипотечному страхованию?

– Стандарты находятся в разработке, в том числе они обсуждаются независимыми объединениями страховщиков. Мы хотим собрать как можно больше мнений и предложить рынку согласованную документацию для массового использования. СК АИЖК планирует завершить разработку документации по ипотечному страхованию и получить лицензию на перестрахование в первом квартале 2010 года.

Введение четвертого вида страхования при оформлении ипотечного кредита потребует изменения некоторых процедур во взаимодействии между банком и страховой компанией. Взаимодействие между страховой компанией и перестраховщиком будет создано с нуля. К лету должны быть отработаны основные процедуры, заключены соглашения со страховыми компаниями и оформлены первые страховки.

– Страхователям нужно будет оплачивать страховку один раз при заключении договора страхования или по частям, ежегодно?

– Предусмотрены оба варианта оплаты. В первом случае это единовременная оплата страховой премии. Здесь тариф зависит от коэффициента кредит/залог, суммы кредита, объема документации, который предоставлен для андеррайтинга, и, собственно, от результатов андеррайтинга. При едино-разовой оплате тариф будет равен от 2 до 4% от суммы кредита.

Если полис оплачивается ежегодно, тариф составит от 0,6 до 0,8% от суммы кредита. Если переводить единовременный тариф в проценты годовых, то средний размер тарифа 3% соответствует увеличению ежегодного процента по ипотечному кредиту на 0,7%.

– Договор страхования должен будет действовать в течение всего срока кредитования?

– Мы будем предлагать два продукта. Первый рассчитан на срок, в течение которого остаток основного долга по ипотечному кредиту достигнет порогового значения в 70% от первоначальной стоимости недвижимости. В этом случае срок действия страховки меньше, следовательно, тариф будет ниже. Второй продукт – это страховое покрытие в течение всего срока действия кредита. Страховая сумма снижается быстрее, чем в первом продукте, но нести ответственность по договору страхования придется дольше, соответственно, тариф чуть выше. Но в целом в обоих случаях это будет долгосрочный договор страхования.

– Цена для банка и заемщика будет отличаться?

– Скорее всего, нет, этот момент прорабатывается. Когда банк страхует целый пул, издержки страховой компании снижаются, но в то же время увеличиваются риски негативного отбора кредитов. Возможно, риски и издержки компенсируются, что позволит установить одинаковые тарифы для одного и для второго продукта.

– Планируете ли вы инициировать внесение изменений в законодательство?

– Мы собираемся активно инициировать принятие необходимых поправок в законодательство. Это является одной из целей создания СК АИЖК. В частности, потребуются изменения в Закон об ипотечных ценных бумагах, в Налоговый кодекс. Сейчас, например, если кредитор самостоятельно оплачивает страховку, то ему придется делать это за счет чистой прибыли, так как эти расходы не относятся на себестоимость. Получение страховой выплаты кредитором также целиком попадает в прибыль.

Также есть целый ряд документов, которые осложняют страховым компаниям ведение данного вида бизнеса. Если страховщик заключает долгосрочный договор, но при этом страховую премию получает ежегодно, он должен сформировать страховые резервы исходя из 100% принятия риска, хотя денежные средства получает равномерно в течение срока действия кредита. Возникает кассовый разрыв. Поэтому нужны поправки по изменению правил формирования резервов, учитывающих специфику ипотечного, то есть долгосрочного, страхования, ведь договоры будут заключаться на срок 5-10 лет.

Кроме того, необходимо внести поправки в нормативные документы Банка России, создающие экономические стимулы для кредиторов использовать ипотечное страхование.

– Как раз законодатели вслед за Минфином выражают сомнения в целесообразности создания СК АИЖК.

– В ходе дополнительного обсуждения с Минфином мы дали необходимые пояснения, и они сняли свои возражения по созданию перестраховочной компании. Мы будем разъяснять и депутатам, что все это делается, чтобы оказать помощь заемщикам, повысить доступность ипотечных кредитов, чтобы развивать новый сегмент бизнеса для страховщиков и улучшить условия кредитования.

– АИЖК будет выкупать только кредиты, застрахованные в СК АИЖК?

– Нет, не обязательно. Кредиты могут быть застрахованы в других страховых компаниях. Главное, чтобы кредиторы и страховщики согласовали процедуры андеррайтинга заемщика и предмета залога, отчетность по заключенным договорам и обменивались информацией.

Очень важно, чтобы страховая компания смогла выполнять свои обязательства в долгосрочной перспективе. Сейчас, к сожалению, лимиты, которые устанавливаются кредиторами на страховые компании, являются краткосрочными, до года. И это отдельная проблема – повысить финансовую устойчивость страховщиков, увеличить их капитализацию. Кредиторы и инвесторы в ипотечные ценные бумаги, которые являются конечными выгодоприобретателями по ипотечной страховке, должны быть уверены, что при наступлении страхового случая страховая компания будет в состоянии выплатить полагающееся возмещение.

– Вы основывались на зарубежном опыте?

– Да, мы изучали опыт большого числа стран, где ипотечное страхование развивалось в течение длительного периода. Наибольшую устойчивость продемонстрировали те страны, где ипотечное страхование проходило через несколько кризисов, доказывало свою жизнеспособность во время периодов экономического спада.

Нас консультировали коллеги из Канадской корпорации жилья и ипотеки – Canada Mortgage and Housing Corporation. В Канаде ипотечное страхование развивается уже более 60 лет. У них сразу были введены очень жесткие требования, и кризисных явлений, как в США, не было. Сначала появилась государственная компания, а затем на рынке появилось еще несколько частных страховых компаний. Они функционируют совместно.

– Опробован ли опыт ипотечного страхования в каком-либо регионе России?

– Пока нет. Мы сейчас ведем активные переговоры с нашими партнерами по реализации пилотных проектов в регионах, в частности в Калининградской области.

– Введение ипотечного страхования закроет все риски, и ипотека сможет более широко развиваться?

– Да, рынок ипотеки будет расти быстрее. Деятельность СК АИЖК позволит выдать в течение 2010-2015 годов свыше полумиллиона ипотечных кредитов с пониженным первоначальным взносом на сумму 1,3 трлн рублей.

У банков и у страховых компаний появится возможность использования стандартной документации, совместного обсуждения проектов нормативных актов, их продвижения в министерствах и ведомствах, в Государственной Думе, выработки и отстаивания консолидированной позиции, направленной в целом на создание экономических стимулов для развития в стране ипотечного страхования. А типовые регламенты позволят унифицировать и стандартизировать процедуру ипотечного страхования, снизить транзакционные издержки в этом бизнесе.

Банковское обозрение № 3, 2010 г., c.74-78

Обзор страхового рынка 2010 г.