Неизбежность развития - январь 2008 г.

Киселева О.

Персоналии: Варелджан А.

Организации: Пари

Крупные страховые компании Петербурга присматриваются к объектам коммерческой недвижимости, которые выступают в качестве залога по ипотечным сделкам. Пока ипотечные сделки под залог коммерческой недвижимости скорее исключение, чем правило. Однако страховые компании, понимая огромный потенциальный спрос на этот вид кредитования и неизбежность его развития, выказывают готовность страховать коммерческие объекты, выступающие в качестве залога по ипотечным сделкам.

Особенности

"Ипотечное кредитование под залог коммерческой недвижимости действительно имеет огромный потенциал. Оно может быть интересно не только представителям малого и среднего бизнеса, желающим выкупить арендуемые помещения, но также и более крупным компаниям, готовым заложить уже имеющийся в собственности коммерческий объект, например помещение в бизнес-центре, а полученные по кредиту средства вложить в развитие бизнеса, — считает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация". — Интересно, что банк, в случае когда залогом выступает коммерческий объект, не возражает против сдачи его в аренду. Это значит, что собственник нежилого помещения имеет возможность покрывать арендными платежами кредитные".

Под залог

Следует различать ипотечные сделки под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости и под залог имеющегося. "Под залог приобретаемого нежилого помещения ипотека выдается в крайне редких случаях, — рассказывает Екатерина Жукова, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО "ОТП-Банк". — Развитие этого сегмента рынка тормозит закон об ипотеке — ведь в нем нет упоминания о возможности оформления права собственности на объект и оформления его в качестве залога одновременно. Банки просят сначала оформить собственность на объект на покупателя, а затем уже принимают его в залог. Безусловно, такая схема сделки возможна лишь при условии родственных или доверительных дружественных отношений между продавцом и покупателем".

Рынок страхования объекта коммерческой недвижимости как предмета залога развивается пока лишь в сегменте ипотечного кредитования под залог уже имеющегося помещения.

Сумма сделок

Пока лишь крупные страховые компании могут себе позволить работать с коммерческими объектами, закладываемыми в банк. "Насколько охотно страховые компании работают с нежилыми помещениями, зависит от финансового положения фирмы, а также от взаимоотношений с партнерами, — поясняет Анжела Варелджан, начальник департамента специальных программ филиала СК "Пари" в Петербурге. — Сумма сделок при залоге коммерческой недвижимости обычно гораздо больше, чем при залоге жилой, и страховые компании предпочитают передать такую сделку в перестраховочное общество. Хотя сегодня, при таком стремительном росте стоимости "квадрата" жилой городской и даже загородной недвижимости, итоговые цены сделки могут сближаться, а значит, для страховых компаний уже становится не так важно, какого назначения объект страховать".

Оценка риска

Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости заключается в том, что при страховании нежилого помещения страхователем выступает, как правило, юридическое лицо. Это значит, что страховая компания будет иначе подходить к оценке риска, нежели это происходит при совершении обычной ипотечной сделки, где страхователем выступает физическое лицо.

НА ЗАМЕТКУ

Страхование коммерческой недвижимости В среднем ставки по страхованию титула при страховании нежилого помещения составляют сегодня 0,5-1,5%, по несущим конструкциям — 0,15-0,25%.

Если бизнес-центр застрахован на 60% стоимости, то при ущербе в 10 млн рублей собственник получит только 6 млн.

Надежная охрана уменьшает риски и, следовательно, страховые ставки.

Деловой Петербург (Ольга Киселева «Нормы разумной безопасности»): При кредитовании под залог коммерческой недвижимости в первую очередь страхуется помещение, передаваемое в залог банку.

"В основном по ипотечным сделкам мы страхуем нежилой объект, находящийся в собственности физического— лица, на которое он был переоформлен. Часто объект не раз продавался и переоформлялся. Эту цепочку гораздо сложнее проверить, а значит, риски по страхованию титула возрастают. Мы тщательно проверяем документы, подтверждающие право собственности на объект", — рассказывает Анжела Варелджан, начальник департамента специальных программ филиала СК "Пари" в Петербурге.

В данном виде страхования — существуют несколько особенностей. "Во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение — по балансовой, остаточной или действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита+10%", — поясняет Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".

В вопросе тарифов на страхование коммерческого помещения в качестве залога еще нет единого мнения. Некоторые компании применяют более низкие тарифы по сравнению со страхованием жилого помещения. Ведь предприниматели при эксплуатации помещения руководствуются нормами безопасности. В нежилом помещении обязательно есть пожарная и охранная сигнализации. Снижаются риски, а следовательно, — и процентная ставка.

"Когда залогом выступает коммерческий объект, банк не против сдачи его в аренду".

Деловой Петербург № 63, 09.04.08 г.

Обзор страхового рынка 2008 г.