Сделки с недвижимостью - январь 2008 г.

Персоналии: Павловская Е.

Организации: Русская страховая компания

Продать или купить квартиру, комнату, дом доводится порой лишь раз в жизни. И это тот случай, когда хотелось бы иметь стопроцентную гарантию. Проще говоря, страховку. Оказывается, застраховать от риэлторских рисков может... сам риэлтор. А точнее, профессиональное объединение. Стоит выяснить, осуществляется ли взаимное страхование на практике.

Сделки с недвижимостью — не повседневное для большинства обывателей занятие. Продать или купить квартиру, комнату, дом доводится порой лишь раз в жизни. И это как раз тот случай, когда хотелось бы иметь стопроцентную гарантию того, что сделка состоится. Проще говоря, иметь страховку. "А кто меня застрахует?" — задаст вопрос любознательный потребитель. Оказывается, застраховать от риэлторских рисков может… сам риелтор. А точнее, профессиональное объединение. Стоит выяснить, осуществляется ли взаимное страхование на практике.

Круговая порука

Система взаимного страхования — одна из тех, что сложились и давно были приняты на Западе. Эта схема характерна для гильдий, ассоциаций и других профессиональных объединений. Особенность ее в том, что каждый член организации несет материальную ответственность за действия другого. Можно даже назвать это круговой порукой, только игроки рынка открещиваются от этого термина.

Как объясняет начальник отдела технического андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности "Русской страховой компании" Елена Павловская, взаимное страхование обеспечивает финансовое возмещение убытков, которые были неумышленно причинены членом организации при осуществлении им профессиональной деятельности. На Западе, подчеркивает эксперт, это сложилось исторически и является частью корпоративной культуры. Но на Западе, в тех же США, помимо такого страхования принято и государственное лицензирование риэлторской деятельности. Там каждый агент или брокер получает специальную лицензию на свой вид деятельности после обязательного обучения. Кроме того, он должен в среднем раз в два года обновлять данную лицензию, сдавая ряд профильных экзаменов. Таким образом, все агенты и брокерские конторы зарегистрированы и застрахованы. И, помимо этого, осуществляют свою деятельность в соответствии с законодательством, говорит управляющий директор компании "Усадьба" Екатерина Батынкова.

В России же государственное лицензирование риелторской деятельности было отменено в феврале 2002 года. С тех пор агентом по недвижимости, в принципе, может стать любой человек. И при этом, отмечает Батынкова, не нести никакой ответственности за свои действия. Поэтому на рынке недвижимости огромное количество "черных" и "серых" маклеров. Уберечь потребителя от ошибок может только понимание, что риэлтор — это тоже профессия. И как у любой деятельности, у нее должны быть четкие правила. Поскольку государство устранилось от регулирования этого сегмента рынка, определенные надежды на выработку единых стандартов бизнеса и гарантий качества услуг были возложены на само риэлторское сообщество. Точнее, на ту его часть, что заинтересована в профессионализме своих агентов и постоянном потоке благодарных, никем не "кинутых" клиентов.

Послы доброй воли

Одно из таких объединений, где страхование является условием вступления в ряды организации, — Российская гильдия риэлторов (РГР). Чтобы получить сертификат РГР, ее член — компания или частный риэлтор — должен быть застрахован. Сегодня гильдия, по словам ее вице-президента Андрея Гусева, разработала собственные правила страхования. Например, размер страховой выплаты равен стоимости 1-комнатной квартиры в том или ином регионе (РГР объединяет свыше 1700 риэлторских фирм из разных городов России). Однако РГР, считает Гусев, "пошла дальше": в гильдии не применяется взаимное страхование. Каждая конкретная компания заключает договор со страховой фирмой, которая и будет выплачивать страховку, если это понадобится.

Объяснить это можно несколькими причинами. Гильдия, да и любое крупное объединение (ассоциация, союз), в котором более сотни членов, является само-регулируемой организацией (СРО). Закон о СРО, принятый в конце прошлого года, предусматривает как взаимное страхование, так и страхование членов организации в специализирующихся на этом фирмах.

По словам директора правового департамента Ассоциации строителей России Александра Самойлова, в случае использования услуг страховых фирм взносы членов СРО могут быть на порядок ниже, чем те, что вносятся в компенсационный фонд. Если профессиональное объединение имеет в своем составе не так много членов, формирование компенсационного фонда становится слишком обременительным, отмечает Елена Павловская. И то, подчеркивает Самойлов, механизм компенсационного фонда включается в том случае, если компания — член СРО не имеет достаточно средств и не может сама рассчитаться с потерпевшим за причиненные убытки.

Кроме того, объясняет директор по бизнес-коммуникациям холдинга "Миэль" и вице-президент Московской ассоциации риэлторов Юрий Карамаликов, новый закон о СРО хоть и предусматривает взаимное страхование, но на деле не работает: нет обязательного участия маклеров, агентов и брокеров в профессиональном объединении. Нет лицензирования, нет обязательного участия в гильдиях и союзах, нет обязательного страхования.

На рынке недвижимости обязаны быть застрахованы лишь оценщики, говорит старший юрист компании "Мегаполис Лигал" Илона Томаева. "Страхование — это добрая воля серьезных фирм", — вторит ей Карамаликов.

"Я поменял свою комнату на магнитофон"

Между тем эксперты рынка единодушно признают, что страхование профессиональной ответственности необходимо. Это тот механизм, который упорядочивает рынок. Однако общим аршином Россию, как известно, не измерить. Остается большое количество "дыр" в законодательстве, рамочных правил, которые можно выполнять, а можно не выполнять, множество добровольных норм. Потрясающе низкая правовая грамотность потребителей, которую хорошо иллюстрирует плакат социальной рекламы: на нем радостный детдомовец сообщает, что сегодня он поменял свою комнату на новый видеомагнитофон… В образе такого "детдомовца", не знающего цену своему единственному имуществу, сегодня находится едва ли не половина потребителей. Люди верят рекламе, передают сомнительным риэлторам залог, не оформляя договора, экономят на юристах и профессиональных брокерах. Все это и привлекает на риэлторскую ниву мошенников.

Одним только взаимным страхованием ситуацию не переломить. Во-первых, потому что не будет 100%-го вступления агентов и брокеров в профессиональные сообщества. Во-вторых, считает Елена Павловская, взаимное страхование ориентировано на слишком узкий спектр рисков и объектов; возможности страховых компаний и защита от рисков значительно выше. В-третьих, уверен Юрий Карамаликов, страхование одних лишь риэлторов в принципе мало что решает: монополией на информацию об объектах недвижимости владеют гос.чиновники. Работать над этим надо совместно с законодателями, считает эксперт.

Поскольку ждать возвращения государственного лицензирования не приходится, остается надежда на совершенствование закона о СРО. Однако на данный момент оценить эффективность альтернативных лицензированию методов контроля в условиях российского рынка трудно, признает директор по маркетингу компании "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин. В нашей стране СРО только развиваются, а ориентироваться на опыт зарубежных стран нужно с учетом российских реалий. Пока что взаимное страхование, как и поголовное сертифицирование специалистов, остается "птицей счастья завтрашнего дня": все о ней слышали, но в руках пока никто удержать не может.

Собственник, 2008 г.

Обзор страхового рынка 2008 г.