Титульная защита - январь 2008 г.
Орлова А.
Персоналии: Боровикова О., Коробов А., Ус В.В.
Организации: Альфа-Страхование, РОСНО, СОГАЗ, ФССН
Ежегодно в Москве почти из 80 тыс. сделок с жилой недвижимостью более 2 тыс. оспаривается в судах. Страховщики за 0,4% стоимости квартиры готовы взять риск утраты права собственности на себя. По их словам, выплаты по титульному страхованию не раз спасали владельцев жилья от нищеты. Впрочем, риэлтеры к таким заявлениям относятся со скепсисом.
Спасение от сумы
Квартиры на вторичном рынке зачастую имеют длинную и непрозрачную историю возникновения и перехода права собственности. При этом ни тщательная проверка риэлтеров, ни нотариальное удостоверение, ни государственная регистрация покупки не могут гарантировать на 100%, что сделка купли-продажи не будет оспорена в судебном порядке.
Дело в том, что не всегда представляется возможным оценить всю цепочку собственников квартиры. Нотариус проверяет только права последнего продавца на отчуждаемое имущество, но не проверяет права бывших собственников. Кроме того, по словам управляющего партнера консалтинговой группы Walter Walls Ольги Филатовой, "порядок государственной регистрации не обязывает собирать информацию, подтверждающую отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц, например информацию по неучтенным наследникам по закону или по завещанию". Осознавая степень риска, которому подвергается участник сделки, государство предусмотрело возможность компенсации в случае утраты права собственности в размере одного миллиона рублей.
"Что такое один миллион рублей? Если брать Москву, то за эти деньги уже и комнату в коммуналке сложно купить", — рассуждает заместитель директора центрального филиала ОАО СОГАЗ Александр Коробов. "Но главное даже не это,— добавляет первый вице-президент компании "БЕСТ-недвижимость" Михаил Гороховский. — Этот миллион рублей ни одному человеку еще не выплатили. Потому что нет механизма выплат, в бюджете эти деньги не предусмотрены, и неизвестно, какое ведомство должно этим заниматься". Страховщики предлагают свой способ защиты имущественных прав при покупке жилья — титульное страхование. Это страхование риска полной или частичной утраты права собственности на недвижимость. Его специфика состоит в том, что полис защищает собственника жилья от уже происшедших событий, которые по каким-то причинам не были известны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. "Любой владелец имущества в цепочке перехода на него прав в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно", — поясняет ведущий эксперт по титульному страхованию "Альфа-Страхования" Ольга Боровикова.
По данным управления Федеральной регистрационной службы, в 2007 году в Москве было заключено более 77 тыс. сделок. "В общем числе сделок с жилой недвижимостью договоры купли-продажи составляют в среднем 60%. При этом в Москве оспаривается более двух тысяч сделок в год",— отмечает начальник отдела центра страхования финансовых рисков РОСНО Виталий Ус.
В целом, по мнению экспертов, "неоднозначную историю" в нашей стране имеют не менее 5-6% объектов жилой недвижимости. По словам генерального директора компании "Миэль-Брокеридж" Алексея Шленова, на сегодняшний день лишь 3-5% общего количества договоров по покупке недвижимости связаны с приобретением полиса титульного страхования. По статистике страховщиков, от 0,2 до 0,5% застрахованных по титулу сделок приводят к страховому случаю. Правда, общую сумму выплат и сборов по этому виду на рынке они оценить не берутся.
Доказательство выплат
Страховщики уверяют, что на их памяти не одна остросюжетная история выплат по подобным полисам. Один из таких примеров приводит Александр Коробов. "После смерти продавца его родственники подают иск. Иск сложный: признание сделки недействительной, восстановление срока подачи заявления о принятии наследства и — назначение посмертно судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки, — рассказывает Александр Коробов. — Экспертиза производится по истории болезни". При этом не важно, был ли продавец хронически больным или с психическими заболеваниями. Тот факт, что он в период продажи квартиры принимал какие-нибудь сильнодействующие психотропные препараты, которые тормозят психику, уже может послужить поводом для признания сделки недействительной. Вывод экспертизы в этом случае был следующим: продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. И на основании этого суд признал сделку недействительной. А клиент страховщика, купивший квартиру, получает выплату по полису. Подробности о сумме выплаты страховщик, правда, не вспомнил.
Вот еще один инцидент, который произошел в Москве в начале 2000-х годов. Застрахованному покупателю квартиры повезло, так как он также получил страховое возмещение. "Продавец заявил, что он пьющий и как раз в момент совершения сделки у него был запой. Хотя сделка удостоверялась нотариусом, а нотариус наделен законом проверять дееспособность сторон в момент совершения сделки. Судебный процесс шел три года, в итоге продавцу удалось доказать, что он продал квартиру, не понимая, что он делает. И суд тоже признал эту сделку недействительной", — рассказывает Александр Коробов. Впрочем, страховщики признаются, что примеров с благополучным исходом для клиента немного. "С 1995 года таких случаев в моей практике было около семи", — говорит Александр Коробов. Ольга Филатова объясняет это тем, что юридическая грамотность населения невысока — среднестатистический гражданин уверен, что нотариальное удостоверение сделки означает полную гарантию ее чистоты.
Титул не для всех
Прежде чем заключить договор по титульному страхованию, андеррайтеры компании анализируют всю цепочку перехода прав на имущество. Главная задача — обнаружить слабое звено, которое может привести к утрате права, а для этого изучаются право-устанавливающие документы предыдущих собственников.
"Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность событий в прошлом, которые не могли быть зафиксированы в представленных документах, а именно: предыдущие браки собственника, неизвестные наследники, мошенничество в сделках", — объясняет Ольга Боровикова. Лишь по результатам такого полного исследования можно оценить, стоит ли брать риск на страхование или нет.
Несмотря на столь трудоемкую работу, экспертиза представленных документов у страховщиков занимает в среднем всего один день. "На следующий день после предоставления полного пакета документов эксперт принимает решение о принятии риска на страхование. В отдельных случаях могут быть затребованы дополнительные документы для оценки риска", — поясняет Ольга Боровикова.
Если страховщик принимает решение брать риск, это вовсе не означает, что компания готова выплачивать страховое возмещение при утрате права собственности по любому поводу. В договоре страхования прописывается ряд исключений, на которые страховое покрытие не распространяется. Например, в тех случаях, когда сделка считается ничтожной, если договор купли-продажи заключен под влиянием насилия или угрозы со стороны клиента или же он является лицом, признанным недееспособным.
Предусмотреть все возможные риски не удается даже страховщикам. В одной из компаний приводят очередной пример. Истец оспорил в суде факт выдачи им доверенности на заключение договора купли-продажи, по которому квартира поступила в собственность лица, продавшего ее впоследствии клиенту РОСНО. Суд иск удовлетворил. 11 февраля 2008 года по решению суда у клиента РОСНО, застраховавшего свое право собственности на квартиру, жилье должно было быть изъято. "Страховое возмещение по этому случаю еще не выплачено, но денежные средства на выплату зарезервированы, — рассказал "Деньгам" Виталий Ус, — выплата будет произведена сразу после предоставления выписки из государственного реестра о перерегистрации права собственности на недвижимость с клиента РОСНО на истца". То есть после окончательного подтверждения того, что клиент страховщика лишился квартиры. Страховая сумма в этом случае составляет 1,98 млн рублей.
Цена спокойствия
По словам Ольги Боровиковой, на сегодняшний день средний годовой базовый тариф по страхованию титула составляет 0,2-0,4% страховой суммы. А страховая сумма, то есть та сумма, которая будет выплачена при наступлении страхового случая, определяется по соглашению сторон. Однако она должна находиться в пределах действительной стоимости имущества, которая подтверждается заключением оценщика. Кроме того, чем больше было заключено с квартирой сделок, чем больше насчитывается собственников по сделке, тем тариф будет выше. Риск наступления страхового случая повышается и при наличии в числе собственников недвижимости несовершеннолетних или недееспособных граждан.
Как рассказал "Деньгам" Алексей Шленов, пересчета страховой суммы по застрахованной квартире с учетом инфляции и роста цен на недвижимость при выплате не происходит. При возникновении страхового случая компания выплатит ровно столько, сколько указано в договоре. Однако страховщики разрешают в процессе действия договора увеличивать страховую сумму с учетом роста цен на недвижимость. "Это можно сделать только до наступления страхового случая — до момента подачи иска в суд, — поясняет Александр Коробов. — Если страхователь сумму не повышает, а спор уже возник, и он побежал повышать страховую сумму, то, конечно, страховщик этого не сделает". Важно помнить, что при повышении страховой суммы придется доплачивать и страховую премию. Договор титульного страхования заключается на срок не менее одного года. При этом возмещаются случаи утраты права собственности на имущество по решению суда, вступившему в силу и после окончания срока действия договора. Но при условии, что исковое заявление было подано в суд в течение периода страхования.
Непримиримые оппоненты
Страховщики и риэлтеры по-разному оценивают развитие рынка титульного страхования. По словам первых, популярность таких полисов ежегодно растет. Этому способствует развитие ипотеки и повышение уровня финансовой культуры граждан. "Продавцы часто не хотят указывать в договоре купли-продажи сумму больше одного миллиона рублей, чтобы не уплачивать 13-процентный подоходный налог — рассказывает Александр Коробов. — На деле же стоимость квартиры намного выше". По словам Виталия Уса, популярность титульного страхования за последние пять лет увеличилась в десятки раз. "При этом значительная часть риэлтерского сообщества еще настороженно воспринимает титульное страхование как инструмент защиты интересов покупателей недвижимости, видя в страховщиках своих конкурентов", — уверяет представитель РОСНО.
У риэлтеров же совершенно иной взгляд на ситуацию. "В России нет титульного страхования. Это фактически жаргонное выражение",— подчеркивает Михаил Гороховский. По его словам, есть ряд принципиальных отличий титульного страхования от того, что предлагают российские страховщики. Во-первых, титульное страхование должно быть пожизненным, а во-вторых, безлимитным. То есть страховщик должен выплатить ровно столько, сколько нужно, чтобы в полной мере восстановить утраченное право. Другими словами, выплаты должно хватить на покупку квартиры, аналогичной утраченной.
Кроме того, по мнению Михаила Гороховского, страховщику следовало бы с момента начала судебных тяжб выплачивать своему клиенту страховое возмещение, чтобы у того появилась возможность переехать в квартиру, к которой нет никаких претензий. А страховщик в это время продолжал бы отстаивать в суде права своего клиента. "А между тем жилищные споры длятся годами, люди живут под этим дамокловым мечом, переносят инсульты, инфаркты, умирают, так и не дождавшись ничего от наших страховщиков", — говорит Михаил Гороховский.
Также он обращает внимание на то, что нет объективной статистики случаев, когда люди реально утратили право собственности и оказались на улице, а Росстрахнадзор, по его мнению, не отслеживает статистику по страховым случаям в титульном страховании. "Как правило, страховые взносы опираются на определенные расчеты. Расчеты, в свою очередь, опираются на статистику. То есть Росстрахнадзор, утверждая расчеты, должен был бы получить от страховщиков некую статистику. Иначе каким же образом появляются вот эти тарифы на страхование? — размышляет Михаил Гороховский.— Мы, риэлтеры, утверждаем, что они не предоставляют статистики, потому что она докажет, что их страховые тарифы даже на такой ограниченный вид страхования, как страхование от риска утраты права собственности, чудовищно завышены".
По мнению риэлтеров, титульное страхование в той форме, в которой оно есть сейчас, высокой популярностью не пользуется. "Размер платежей высок, а реальных страховых случаев, тем более выплат по ним, мало. Также не всегда прозрачны для потребителя предлагаемые договорные отношения и используемая специфическая терминология", — объясняет вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. "У нас нет какой-нибудь системы защиты государством прав добросовестного приобретателя, — уверен Михаил Гороховский, — от этого страдает и рынок недвижимости — на него приходит меньше денег. Инвесторы с меньшей охотой вкладывают деньги".
Деньги № 15, 2008 г., c.126-128
Обзор страхового рынка 2008 г.
